KONSEP HASIL INVESTASI

KONSEP HASIL INVESTASI : Hasil (return) dapat dipandang sebagai penghargaan untuk investasi.

Contohnya: anda memiliki tabungan Rp. 1 juta dengan bunga 10% setahun dan seorang teman usaha anda meminta pinjaman sejumlah uang tersebut. Jika anda memberikan pinjaman itu, sudah selayaknya anda mengenakan bunga 10%. Dengan strategi itu berarti anda memperoleh penghargaan yang sama seperti jika anda tetap menabung dan tidak memberikan pinjaman tersebut.

UNSUR-UNSUR

Hasil dari suatu investasi terdiri dari 2 unsur utama, yaitu penghasilan berjalan seperti bunga, deviden, sewa dan lainnya, yang ke-2 adalah capital-gain berupa kenaikan nilai karena harga jual investasi lebih tinggi dari harga belinya.

Penghasilan Berjalan

Penghasilan berjalan (current income) adalah penghasilan periodic yang diterima secara tunai atau cepat dapat diubah menjadi tunai, yang bersumber dari pemilikan suatu investasi, seperti: bunga yang diterima dari obligasi, deviden dari saham dan sewa dari real estate.

Capital Gain

Investor tidak hanya mengharapkan untuk memperoleh penghasilan berjalan, tetapi juga pengembalian dari dana yang diinvestasikan dikemudian hari. Pemegang obligasi akan memperoleh dana yang di-investasikan pada jatuh tempo atau investor bisa menjualnya sebelum jatuh tempo. Sedangkan saham, kekayaan dan wahan investasi lain tidak mempunyai masa jatuh tempol, sehingga pengembalian dananya tidak pasti.

Jika suatu investasi dijual dengan menghasilkan jumlah yang lebih besasr dari harga belinya disebut capital gain, jika terjadi sebalinya disebut capital loss.

NILAI HISTORIS DAN HASIL YANG DIHARAPKAN

Dalam dunia investasi, umumnya dilakukan pemantauan atas dana historis dari suatu wahana investasi tertentu untuk memperkirakan kemungkinan dimasa depan.

Dengan analisa data historis ini dapat dilakukan proyeksi hasil yang diharapkan dengan melalui 2 arah:

• Melanjutkan trend peningkatan hasil 5 tahun terakhir atau beberapa tahun terakhir tergantung data historisnya.
• Mengikuti pola siklus hasil 5 tahunan atau beberapa tahun tergantung data historisnya. 

TINGKAT HASIL

Tingkat hasil (level of return) yang dicapai atau diharapkan dari suatu investasi tergantung dari beberapa ember, terutama yang bersifat internal dan kekuatan eksternal maupun inflasi.

Sifat Internal

Contohnya: jenis wahana investasi, cara pembelanjaannya, klien dari emiten dan manajemennya mempengaruhi tingkat hasil. Saham dari pabrik baja yang besar, dikelola baik, dibelanjakan sepenuhnya dengan penyertaan (equity-financed) yang kliennya adalah perakitan/karoseri mobil Toyota, diiharapkan memberikan tingkat hasil yang berbeda dengan pabrik garmen yang kecil. Manajemen kurang baik, dibelanjai terutama dengan hutang (debt-financed) yang kliennya tok-toko kecil.

Kekuatan Eksternal

Contohnya: perang, resesi, peraturan baru, kebijaksanaan politik yang diluar kekuasaan emiten wahana investasi juga berpengaruh terhadap tingkat hasil. Namun, setiap wahana investasi terkena pengaruh yang berbeda sehingga kekuaataan eksternal yang sama mengakibatkan hasil dari suatu wahana bisa naik sedangkan hasil dari wahana lain bisa turun.

Inflasi

Cenderung memberikan pengaruh positif terhadap jenis-jenis wahana investasi seperti real estate dan pengaruh embert jenis wahana lainnya seperti saham dan obligasi 

PENGUKURAN HASIL

Pengukuran hasil dari suatu investasi didasarkan atas waktu dari penghasilan berjalan dan capital gain/capital loss nya. Dalam hal ini ada 3 faktor utama yang memegang peranan penting yaitu bunga sebagai hasil dasar bagi penabung, konsepsi hasil selama periode investasi ditanamkan dan nilai waktu dari uang.

Bunga 

Tabungan pada lembaga keuangan merupakan salah satu bentuk investasi yang paling dasar. Penabung memperoleh bunga sebagai penghargaan atas penempatan dananya. Bunga tersebut merupakan penghasilan sedang nilai investasinya (tabungan awal) tidak mengalami capital gain/capital loss.

Berbagai cara dapat dilakukan untuk perhitungan bunga, yaitu:

a. Bunga Sederhana, yaitu bunga yang dibayar hanya pada saldo akurat selama jumlah waktu actual dana yang bersangkutan ditabung

Contoh: 

Tabungan Rp.100 dengan bunga 6% selama 1 ½ tahun.

Akan memperoleh bunga = 1 ½ x 0,06 x Rp.100 = Rp. 9 (selama periode tersebut)

Jika pada akhir tengah tahun tabungannya ditarik sebesar Rp. 50.

Maka akan memperoleh bunga = ½ X 0,06 x Rp.50 = Rp. 6 (selama periode 1 ½ tahun)

b. Bunga Majemuk, yaitu bunga yang dibayarkan baik pada tabungan awal maupun pada setiap bunga yang terpupuk dari satu embertiv periode berikutnya.

Contoh:

Perhitungan bunga majemuk tahunan 5% atas tabungan awal Rp.1.000,-

Perhitungan bunga majemuk tahunan 5% atas tabungan awal Rp.1.000,-

TANGGAL	(1) Tabungan (Penarikan)	(2) Saldo Awal	(3) Bunga (0,05) x (2)	(4) Saldo Akhir (2) + (3)
1/1/1992 1/1/1993 1/1/1994	Rp.  1.000 (Rp.     300)  Rp.  1.000	Rp.  1.000 Rp.     750 Rp.  1.787,50	Rp.   50 Rp.   37,50 Rp.   89,38	Rp.  1.050 Rp.     787,50 Rp.  1.878,88

Hasil selama periode Investasi ditanamkan

Hasil investasi yang berupa penghasilan berjalan selalu terealisir, karena biasanya diterima oleh investor selama periode investasi. Sedangkan hasil yang berupa capital-gain/loss bisa terealisir apabila wahana investasi yang bersangkutan dijual pada akhir periode investasi, tetapi bisa bersifat potensial bila wahana tersebut tidak dijual dan tetap dipegang/ditanamkan.

Hasil investasi bisa positif atau embert. Penghasilan berjalan bisa terjadi embert seperti rendahnya tingkat hunian dalam apartemen sehingga penerimaan sewa tidak bisa menutup biaya operasional dan akhirnya investor harus menutup ember tersebut.

Capital loss bisa terjadi bila nilai pasar dari jenis investasi menurun selama periode investasi.

Seluruh hasil yang diperoleh selama periode dimana suatu investasi ditanam disebut Hasil Periode Penanaman (Holding Period Return / HPR) dengan rumus sbb:

HPR = (Penghasilan-berjalan) + (Capital-gain/loss) 

Nilai Investasi Awal 

HPR merupakan cara yang praktis untuk menilai pemilihan berbagai embertive jenis investasi.

Nilai Waktu dari Uang 

Pada dasarnya , makin cepat investor menerima hasil dari suatu investasi makin baik, karena kesempatan untuk menginvestasikan dan memperoleh tambahan hasil ember selalu ada. Oleh karena itu jika investor mendapatkan hasil lebih cepat berarti nilai uangnya lebih besar dibandingkan dengan nilai uang dimasa ember. Jadi waktu menjadi factor penting dalam proses penilaian dan keputusan memilih embertive investasi.

Nilai Mendatang (Future Value).

Nilai mendatang adalah jumlah dimana deposit sekarang akan tumbuh selama suatu periode bila ditempatkan dalam tabungan dengan bunga majemuk.

Contoh: 

Nilai mendatang dari deposito Rp. 1.000,- dengan bunga majemuk 8% setahun, maka diperoleh dengan perhitungan sbb:

Jumlah akhir tahun ke-1 = Rp. 1.000 ( 1 + 0,08 ) = Rp. 1.080 

Jumlah akhir tahun ke-2 = Rp. 1.080 ( 1 + 0,08 ) = Rp. 1.166,40

Untuk menghitung nilai mendatang Rp. 1.000 pada akhir tahun n, proses diatas harus diulang n kali. Oleh karena proses ini terlalu memakan waktu, maka telah tersedia embe ember bunga majemuk. 

Nilai Sekarang (Present Value).

Nilai sekarang adalah kebalikan dari nilai mendatang, dalam arti sebagai nilai saat ini dari suatu jumlah yang akan diterima di masa dating. Tingkat bunga untuk menghitung nilai sekarang disebut tingkat diskon (discount rate).

Contoh:

Nilai sekarang dari Rp.1.000 yang akan diterima setahun mendatang dengan diskon 8% dihitung sbb:

X ( 1 + 0,08 ) = Rp. 1.000

X = Rp. 1.000 / ( 1 + 0,08 )

X = Rp. 925,93

Dengan kata lain, jika Rp. 925,93 ditabung sekarang dengan bunga 8%, maka setahun kemudian akan bernilai Rp.1.000,-.

Nilai Sekarang dari Suatu Aliran Penghasilan.

Jumlah yang akan diterima mendatang bisa berupa satu jumlah sekaligus (single lump-sum) atau suatu aliran (steam) yang akan diterima setiap tahun sebagaimana penerimaan hasil dari suatu investasi. Aliran penghasilan tersebut bisa berupa aliran campuran (mixed stream) di mana penghasilan tahunan tersebut jumlahnya tidak selalu sama dan anuitas (annuity) di mana penghasilan anuitas tahunan tersebut jumlahnya selalu sama.

Nilai sekarang dari suatu aliran campuran penghasilan tahunan harus dihitung dengan menggunakan sumber-sumber nilai sekarang untuk setiap tahun dan kemudian dijumlahkan.

Nilai sekarang dari suatu anuitas dapat dihitung dengan cara yang sama seperti aliran campuran. Namun untuk mempermudah perhitungan tersebut telah tersedia embe ember nilai sekarang untuk setiap rupiah anuitas dengan berbagai tahun dan tingkat diskon.

Investasi yang Layak.

Dengan menggunakan konsep nilai sekarang. Maka suatu investasi dianggap layak apabila nilai sekarang dari penerimaan (dengan tingkat diskon tertentu) sama atau melebihi (nilai sekarang) dari pengeluaran ; dimana pengeluaran (harga beli) dari investasi dilakukan sekarang, sehingga pengeluaran dan nilai sekarangnya dianggap sama.

Dengan menggunakan contoh table, maka terdapat 3 alternatif:

1. Jika pengeluaran investasi (sekarang) sama dengan Rp. 187,77, investor akan memperoleh tingkat hasil sama dengan 8%.
2. Jika pengeluaran investasi (sekarang) lebih kecil dari Rp. 187,77, investor akan memperoleh tingkat hasil yang lebih besar dari 8%.
3. Jika pengeluaran investasi (sekarang) lebih besar dari Rp. 187,77, investor akan memperoleh tingkat hasil yang lebih kecil dari 8%.

Oleh karena itu,, investor akan melakukan investasi dalam keadaan alternative ke-2 atau setidak-tidaknya alternative ke-1.

Y i e l d.

Yield dari suatu investasi adalah tingkat diskon dimana nilai sekarang dari penerimaan (benefit) tepat sama dengan pengeluaran investasinya (cost).

Apabila yield telah dapat dihitung, maka kelayakan suatu investasi dapat ditentukan. Apabila yield dari suatu investasi lebih besar atau sama dengan tingkat diskon yang dikehendaki maka investasi tersebut dapat diterima. Investasi yangmemberikan yield di bawah tingkat diskon yang dikehendaki, tidak bisa diterima.

R E S I K O.

Resiko adalah kemungkinan bahwa hasil nyata dari suatu investasi dapat berbeda-beda dari nilai yang diharapkan.

Resiko timbul dari berbagai sumber yang saling berhubungan. Sumber resiko yang utama adalah sbb:

a. Resiko Bisnis.

Yaitu derajat ketidakpastian dari hasil suatu investasi dan kemampuan untuk membayar investor berupa bunga, deviden, sewa dan hasil lainnya, karena maju-mundurnya perusahaan atau kekayaan di mana investor memiliki investasi.

b. Resiko Finansial.

Yaitu resiko yang berhubungan dengan kombinasi (mix) pembelanjaan hutang (debt) dan penyertaan (equity) untuk membelanjai suatu perusahaan atau kekayaan; makin besar hutangnya makin besar resikonya, karena pembayaran bunga dan pengembalian hutang merupakan kewajiban tetap dan diprioritaskan.

c. Resiko Daya Beli.

Yaitu kemungkinan perubahan tingkat harga-harga, dimana investasi yang nilainya parallel dengan tingkat harga (saham, property) akan menguntungkan pada periode kenaikan harga, sedang investasi yang memberi hasil tetap (tabungan, obligasi) akan disenangi pada periode penurunan tingkat harga.

d. Resiko Suku Bunga.

Yaitu resiko perubahan suku bunga umum yang mempengaruhi harga surat berharga terutama yang memberikan penghasilan tetap (obligasi); dalam hal ini, harga obligasi turun jika suku bunga naik untuk memberikan pembeli tingkat hasil yang sama pada harga pasar yang berlaku, sebaliknya harga obligasi naik jika suku bunga turun agar hasilnya turun sebagai akibat kenaikan harga pasar itu.

e. Resiko Likuiditas.

Yaitu resiko sulitnya likuiditas suatu investasi dengan mudah pada harga yang layak; pada umumnya wahana investasi yang diperdagangkan di pasar tipis (thin market), di mana permintaan dan penawaran kecil (seperti tanah mentash dilokasi terisolir dan terpencil) cenderung kurang likuid daripada yang diperdagangkan di pasar luas (broad market) seperti saham dan obligasi dari perusahaan besar yang terdaftar di pasar bursa.

f. Resiko Pasar.

Yaitu resiko yang ditimbulkan oleh factor-faktor yang tidak tergantung dari wahana investasi, seperti peristiwa politik, ekonomi, social, selera dan preferensi investor, pengaruh setiap factor terhadap masing-masing jenis wahana investasi tidak sama, seperti ancaman perang di Timur Tengah yang kaya minyak akan menurunkan nilai dan hasil saham dari perusahaan minyak tetapi akan menaikkan nilai dan hasil saham perusahaan pesawat terbang militer.